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賃料改定のご案内
 

地代・家賃の改定交渉の場合

継続賃料の鑑定評価は,賃貸借契約が締結された時点から,当事者双方の契約締結やその後の経緯,収益や経済状況の変化等を調査する必要があります。
また,継続賃料は当事者が限定され,賃料の個別性が強いため,鑑定評価を行ってみないと現行の賃料が妥当かどうかは判断できません。依頼者様の思う賃料が 必ず正しいかはわかりませんが,不動産鑑定士による賃料の鑑定評価額は当事者双方にとって,合意形成の材料として有用です。
継続賃料や新規賃料の評価以外にも,一時金や条件変更承諾料などの鑑定評価も可能な場合があります。これらは特殊案件となるため,不動産鑑定士にご相談ください。

 

相続・遺贈・贈与の場合

相続や遺贈などで不動産を取得した場合,その価格査定には相続税路線価や固定資産税評価証明が多く使われます。しかし,これらはごく普通の戸建住宅地や店舗敷地などを前提とした価格であり,極端に変形した土地や過大・過小な面積の土地では,適正な時価を査定できない可能性があります。また,土地の一部を借 地している,建物が共有であるなど,特殊な権利が付着する場合には,不動産の価値の配分が困難です。このような場合には,不動産鑑定評価書を活用することをおすすめします。また,不動産鑑定評価書は,当事者間で評価の合意ができない場合等についても有用です。
相続時点が古い場合や,権利関係や境界等が明確でない不動産については,不動産の基本的な事項を整理するのに特に注意が必要です。不動産鑑定士にご相談いただければ不動産鑑定評価書の作成,権利関係による価値把握や処分方法など様々なサービスを提供できると思います。

 

借地非訟手続きにおける評価

借地非訟事件とされるケースには
① 借地条件変更の申立
② 増改築許可の申立
③ 借地権の譲渡,転貸の許可の申立
④ 建物の競売・公売の場合の借地権譲渡許可の申立
⑤ 上記③④の場合における借地権設定者(賃貸人)による建物及び借地権譲受の申立(建物等優先譲受権・介入権事件)
等がありますが,ほとんどの場合,相当の対価を伴って解決するのが一般的です。
その際,相当の対価を定める基礎となるのが,申立の対象となっている土地価格(更地としての価格或いは底地価格)や,借地権付建物の価格であることが多い のが現実です。不動産鑑定士はこれらの申立に係る土地価格,借地権付建物価格を適正に評価し,更に適正な対価を査定します。借地非訟事件の申立及び迅速な 解決のためにも不動産鑑定評価書を採用されることをお勧めします。

 

立ち退き交渉における立ち退き料の査定

立退料は,オフィスや店舗等の立替えの際の立退交渉(明渡請求訴訟等)のほか,正当事由に基づく更新拒絶の場合などに,その査定の必要性が生じてきます。
一般敵に立退料の内容としては主に,①引越料などの移転に要する実費,②造作等内装費の補償,③借家権価格,④営業補償(休業中の収益補償・人件費補償・ 移転広告費等)等から構成されておりますが,その賃貸目的物の種類や契約内容により,構成内容は様々となるのが現実です。
不動産鑑定士は,このような強い個別性が認められる立退交渉において,客観的で且つ公平性を有した妥当な金額としての立退料の査定を行います。特に,店舗の場合は,移転先の確保が難しく,交渉が難航することが多く見受けられます。立退料の鑑定評価書は,当事者双方の交渉において有用なものとなることでしょう。



民事再生法・会社更生法における評価

会社更生法では,構成手続開始時点における財産評価の時価(法83条第2項)は,会社の財産的基礎を明らかにし,適正な財政状態を表示することを目的としています。そのため,その求める価格は時価とされており,この時価とは,鑑定評価では「正常価格」といわれる価格を求めます。一方,民事再生法では,再生手続開始時点における財産手続における配当との比較検討をするためのものであります。従って,その求める価格は直ちに不動産を処分し,事業を精算することを想定した価格であり,早期の処分可能性を考慮した市場を前提とする適正な処分価格を求めます。この「早期売却を前提とした処分価格」は鑑定評価では「特定価格」といわれる価格です。このように手続き開始時において,根拠法が何かによって求める価格が異なり,また各法律のそれぞれの段階や手続きの中でも最も重要なものであり,様々な局面でその価格が問題となる場合もありますので,債務者や債権者が納得のいく資料をつくる上でも不動産鑑定評価書の活用をお勧めします。

 

サービスの種類
不動産の種類
基本料金(税込)
不動産調査報告書
土地(住宅地)
70,000円
土地(袋地・無道路地)
100,000円~
土地(不整形地・過小地)
100,000円~
土地(隣地の併合・分割)
100,000円~

 

サービスの種類
不動産の種類
基本料金(税込)
不動産鑑定評価書
土地(住宅地)
120,000円
土地及び賃貸建物
200,000円
中古マンション
210,000円
新規地代
200,000円
継続地代
210,000円
新規家賃
180,000円
継続家賃
240,000円

 

サービスの種類
不動産の種類
基本料金(税込)
各種意見書
地価変動率(時点修正率)
40,000円~
その他
30,000円~

 

→「不動産鑑定評価HP」

 

 

 

 
 
 
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