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相続財産の価額は,原則として,相続開始時の時価で評価することになりますが,相続財産のうち土地の割合が多い場合には注意が必要です。特に,不整形地,袋地,無道路地など特殊な土地があった場合には,路線価による価格と適正な時価と乖離していることが多くあります。このような個別性の高い特殊な土地の場合,その事実を相続評価額に反映させることは難しいため,不動産鑑定による実勢に即した評価をすることにより,通常の評価に比べて土地の評価が下がる可能性があります。実勢価格(時価)の方が低い場合,通常の評価方法(路線価・倍率方式)に代え,不動産鑑定士による鑑定評価をその土地の相続税評価額として申告することが可能です。従って,個別性の高い土地については,不動産鑑定評価を検討・活用することをおすすめします。

 



不整形地 貸地や貸家の敷地 縄縮みしている土地(※1) 間口狭小,又は奥行長大地 道路幅員が狭い土地 地盤に甚だしい凹凸がある土地  造成が必要な土地 土壌汚染地 高圧線下地 広大地(※2) 騒音・振動(鉄道や高速道路、工場等の影響),日照条件,近隣に墓地やごみ焼却場等がある土地 がけ地・傾斜地 袋地(※3)・無道路地(※4) 都市計画道路予定地 埋蔵文化財包蔵地 ビルの並ぶ大通りの奥に建つ一軒家 市街化調整区域内の山林・雑種地 相続税の納税のため売却をお考えの土地(※5)

※1.公簿面積より実際の面積が少ない土地
※2.広大地のフローチャート参照
※3.間口が狭く細長い路地状部分によって街路に接している土地
※4.道路に直接接していない土地
※5.売却価格が路線価を下回っている可能性があります。

このような個別性の高い特殊な土地の場合,その事実を相続評価額に反映させることは難しいため,不動産鑑定による実勢に即した評価をすることにより,通常の評価に比べて土地の評価が下がる可能性があります。実勢価格(時価)の方が低い場合,通常の評価方法(路線価・倍率方式)に代え,不動産鑑定士による鑑定評価をその土地の相続税評価額として申告することが可能です。従って,個別性の高い土地については,不動産鑑定評価を検討・活用するとよいでしょう。


相続手続のスケジュール


相続税法が改正されて以降、特に広大地に関する案件が増えてきました。文字通り「広大地」は面積の大きな土地であり,税務当局も市場性が落ちると認めていることから,広大地と判定された場合,相続税の減額をするという制度です。ただし、ただ広い土地であれば何でもよいというわけではなく,以下に示す面積要件に加えて,①マンション適地では無いこと,②戸建開発分譲用地であり,かつ,開発道路等の潰れ地が発生しること,などの要件があります。
 このように,広大地として税務当局に認められるためには,2つのハードルを越える必要があり,特に,②の戸建開発分譲用地であることを証明するためには,CADなどを用いて潰れ地の発生を具体的に説明する必要があります。
 以上より,広大地判定は,開発分譲地の鑑定評価に精通した不動産鑑定士であっても慎重な判断が求められます。


評価対象地,大規模工場地に該当するか
マンション適地か,または既にマンション等の敷地用地として開発を了しているか
その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大か
開発行為を行なうとした場合,恐々公益的施設用地の負担が必要と認められるか

※面積基準
◆市街化区域、用途地域が定められていない非線引都市計画区域
都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積
(イ)市街化区域 三大都市圏 ・・・ 500平方メートル
それ以外の地域 ・・・ 1,000平方メートル
(ロ) 用途地域が定められていない
非線引都市計画区域 ・・・ 3,000平方メートル
(注)非線引都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域
◆用途地域が定められている非線引都市計画区域
市街化区域と同様の面積


→「面積の広い土地を相続した方」



相続税申告の際,税務当局に広大地として認められるためには,マンション適地ではないことに加えて,戸建分譲開発地であることを証明する必要があります。さらに,戸建分譲開発地の場合,開発道路等の潰れ地が発生する必要があります(俗に言う「旗竿地」による分譲開発は広大地として認められません)。
 このように,戸建分譲開発地であることを具体的に証明するために,適正な開発を想定する必要がありますが,これは開発想定に精通した不動産鑑定士であっても難しい作業となります。理由は,
1. 標準画地の選定(間口・奥行,面積等の決定)
2. 各画地の位置及び形状の決定(区画割り)
3. 開発道路等の位置
等の決定の際,多くの判断と作業量が必要となるからです。
実際,私が広大地意見書の作成など開発想定を行う時には,同じ土地でも何度も開発想定を行い,幾通りも開発想定図を作成し,その中から最適なものを選んで採用することになります。また,都道府県や自治体が作成した開発基準要項を確認することはもちろん,必要に応じて自治体の開発指導課や監督官庁に確認を取りながらの作業となります。
このように,広大地として認められるためには開発想定図は必須であり,申告書には添付すべきものなのです。また,状況によって添付しない場合であっても,開発想定を行うことをおすすめします。


被相続人の死亡-相続の開始
所得税の申告と納付
相続税の申告の納付

 



相続税がかかる相続の場合,資産内容において土地が大きな割合を占めていることが多いものです。相続や遺贈などで不動産を取得した場合,その価格査定には相続税路線価や固定資産税評価証明が多く使われます。しかし,これらはごく普通の戸建住宅地や店舗敷地などを前提とした価格であり,極端に変形した土地や過大・過小な面積の土地では,適正な時価を査定できない可能性があります。また,土地の一部を借地している,建物が共有であるなど,特殊な権利が付着する場合には,不動産の価値の配分が困難です。このような場合には,不動産鑑定士のアドバイスを得たうえで,不動産鑑定評価書を活用することが良いでしょう。また,不動産鑑定評価書は,相続・贈与税の課税標準,同族法人と役員間の売買,親族間の売買についても有用です。
相続時点が古い場合や,権利関係や境界等が明確でない不動産については,不動産の基本的な事項を整理するのに特に注意が必要です。当不動産鑑定士事務所にご相談いただければ不動産鑑定評価書の作成,権利関係による価値把握や処分方法など様々なサービスを提供できると思います。弁護士・司法書士様もご覧ください。

 

税理士・公認会計士の方

相続・贈与税の課税標準額を求める際,土地の評価は,市街化区域内であれば路線価評価が原則ですが,現況を確認すると特殊な事情があり,路線価評価に見合った価値がないと思われる場合があります。このような場合で,申告の評価を下げるために路線価以外の不動産評価が適切とお考えの時は,不動産鑑定士にお任せください。土地の現実の状況を評価に反映し,評価減を引き出すことで,“路線価を崩す”鑑定評価書を作成致します。税理士,会計士様もご覧ください。

 
 
 
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