サービス内容
相続・遺産分割協議の際に不動産鑑定士の意見を求めるメリット
遺産分割協議の,被相続人の財産（遺産）は原則,法定相続人の持分に応じて分割されることになります。他人の建物が付着した土地や古家付きの不動産の評価額は更地の価格（時価）を下回ることになりますが,更地価格で評価されていることが多いのが現状です。
また,地価の上昇が著しい地域などでは,相続税評価額が実勢価格に追いつかず,時価より低く評価されることになり,公平・妥当な分割案から乖離することになります。
当初の遺産分割案が,数字上は公平な内容であっても不公平が生じてしまい,結果,何百万円,何千万円の差が生じることになってしまいます。
このような問題点を指摘し,最善の解決をするために不動産鑑定士にご相談することをおすすめします。
→「公平・妥当な相続・遺産分割をお考えの方」
→「相続・遺産分割業務の事例」
相続税の申告や更正の請求の際に鑑定評価書を用意するメリット
相続財産の価額は，原則として，相続開始時の時価で評価することになりますが，相続財産のうち土地の割合が多い場合には注意が必要です。特に，不整形地，袋地，無道路地など特殊な土地があった場合には，路線価による価格と適正な時価と乖離していることが多くあります。
このような個別性の高い特殊な土地の場合，その事実を相続評価額に反映させることは難しいため，不動産鑑定による実勢に即した評価をすることにより，通常の評価に比べて土地の評価が下がる可能性があります。
実勢価格（時価）の方が低い場合，通常の評価方法（路線価・倍率方式）に代え，不動産鑑定士による鑑定評価をその土地の相続税評価額として申告することが可能です。従って，個別性の高い土地については，不動産鑑定評価を検討・活用することをおすすめします。
相続税の節税・更正の請求ができる可能性のある土地
不整形地 貸地や貸家の敷地 縄縮みしている土地（※1） 間口狭小，又は奥行長大地 道路幅員が狭い土地 地盤に甚だしい凹凸がある土地 造成が必要な土地 土壌汚染地 高圧線下地 広大地（※2） 騒音・振動（鉄道や高速道路、工場等の影響），日照条件，近隣に墓地やごみ焼却場等がある土地 がけ地・傾斜地 袋地（※2）・無道路地（※3） 都市計画道路予定地 埋蔵文化財包蔵地 ビルの並ぶ大通りの奥に建つ一軒家 市街化調整区域内の山林・雑種地 相続税の納税のため売却をお考えの土地（※4）
※1.公簿面積より実際の面積が少ない土地
※2.間口が狭く細長い路地状部分によって街路に接している土地
※3.道路に直接接していない土地
※4.売却価格が路線価を下回っている可能性があります。
このような個別性の高い特殊な土地の場合，その事実を相続評価額に反映させることは難しいため，不動産鑑定による実勢に即した評価をすることにより，通常の評価に比べて土地の評価が下がる可能性があります。実勢価格（時価）の方が低い場合，通常の評価方法（路線価・倍率方式）に代え，不動産鑑定士による鑑定評価をその土地の相続税評価額として申告することが可能です。従って，個別性の高い土地については，不動産鑑定評価を検討・活用するとよいでしょう。
弁護士・司法書士の方
相続税がかかる相続の場合，資産内容において土地が大きな割合を占めていることが多いものです。相続や遺贈などで不動産を取得した場合，その価格査定には相続税路線価や固定資産税評価証明が多く使われます。しかし，これらはごく普通の戸建住宅地や店舗敷地などを前提とした価格であり，極端に変形した土地や過大・過小な面積の土地では，適正な時価を査定できない可能性があります。
また，土地の一部を借地している，建物が共有であるなど，特殊な権利が付着する場合には，不動産の価値の配分が困難です。このような場合には，不動産鑑定士のアドバイスを得たうえで，不動産鑑定評価書を活用することが良いでしょう。また，不動産鑑定評価書は，相続・贈与税の課税標準，同族法人と役員間の売買，親族間の売買についても有用です。
相続時点が古い場合や，権利関係や境界等が明確でない不動産については，不動産の基本的な事項を整理するのに特に注意が必要です。当不動産鑑定士事務所にご相談いただければ不動産鑑定評価書の作成，権利関係による価値把握や処分方法など様々なサービスを提供できると思います。弁護士・司法書士様もご覧ください。
税理士・公認会計士の方
相続・贈与税の課税標準額を求める際，土地の評価は，市街化区域内であれば路線価評価が原則ですが，現況を確認すると特殊な事情があり，路線価評価に見合った価値がないと思われる場合があります。このような場合で，申告の評価を下げるために路線価以外の不動産評価が適切とお考えの時は，不動産鑑定士にお任せください。土地の現実の状況を評価に反映し，評価減を引き出すことで，“路線価を崩す”鑑定評価書を作成致します。税理士，会計士様もご覧ください。
