不動産鑑定士の役割
不動産鑑定士
不動産鑑定士とは，不動産鑑定評価に関する法律と不動産鑑定評価基準に基づき主に以下の業務を行う者をいいます。
- 不動産の売買に関する鑑定評価
- 不動産の売買に関する価格調査
- 賃貸借契約における適正な賃料（新規賃料）の評価
- 地代・家賃の料改交渉における賃料（継続賃料）の評価
- 相続・贈与・遺贈における評価
- 不動産の等価交換における交換財産の時価の把握
- 同族法人間・法人と役員間の売買・交換における適正な時価の把握
- 親族間の場合の売買・交換における適正な時価の把握
- 借地権・底地，使用借権等の不動産に関する特殊な権利の評価
- 底地権者と借地権者における底地の一部と借地権の交換
（借地権の存しない所有権を２筆創出する場合） - 立ち退き交渉における立ち退き料の査定
- 借地非訟事件手続きにおける評価
- 民事再生法・会社更生法における評価
- 隣接不動産の併合・不動産の分割に係る評価
- 不動産の一部分のみの鑑定評価における評価
- 不動産を担保として融資を受ける場合の鑑定評価
不動産鑑定士は国土交通省登録の不動産の価格に関する唯一の国家資格です。また, 不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は裁判所，税務署などの公的機関が公用文書と認めるものであり，特に裁判や税務申告の際には不動産の価格の専門家の認める不動産価値として尊重されるものとなるのです。
また，弁護士，司法書士，税理士，土地家屋調査士等の専門家との連携によりお客様へワンストップサービスで質の良いサービスを提供いたします。
弁護士，司法書士，会計士，税理士の先生をはじめとする士業の先生からのご依頼も承っております。
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相続対策と不動産鑑定士との関わり
相続財産の価額は，原則として，相続開始時の時価で評価することになります。そのうち，土地の評価には路線価方式または倍率方式があり，路線価が定められている地域は路線価方式で，それ以外の地域は倍率方式で評価されます。しかし，相続の対象となる不動産によっては，路線価による評価額を下回る価格（鑑定評価額）を時価として，相続税の申告をすることができる場合があります。
当不動産鑑定士事務所にご相談いただければ評価減の可否の検討から不動産鑑定評価書の作成，権利関係による価値把握や処分方法など様々なサービスを提供できると思います。
不動産鑑定評価書
不動産の鑑定評価とは，「不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいいます。）の経済価値を判定し，その結果を価額に表示すること」をいいます。（不動産の鑑定評価に関する法律第２条第１項）
不動産鑑定評価書（以後，「鑑定評価書」）は不動産鑑定の専門能力を認められた者により，不動産鑑定に関する法律と不動産鑑定評価基準に基づいて作成され，公的な登録を受けた鑑定業者から発行されたものです。
鑑定評価書には不動産の基本的事項と鑑定評価額，そして価格決定に至った経緯が詳細に説明されています。これらは定められた手順と手続きを経て，公正中立な立場で作成されており，鑑定評価を担当した不動産鑑定士は，その評価額と内容に対して説明責任を有しており，其の証として鑑定評価書には不動産鑑定士による署名・押印がなされています。そのため，鑑定評価書は裁判所，税務署などの公的機関が公用文書と認めるものであり，また，争いの当事者にとっても専門家の認める不動産価値として有用となるものです。
不動産鑑定評価と不動産仲介査定の違い
不動産の鑑定評価は，その対象である不動産の経済価値を判定し，その結果を貨幣額をもって表示することです。不動産の鑑定評価の関する法律（第一章 第二条（定義））によれば，他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことができるのは不動産鑑定業者のみと明記されています。従って，報酬を得ての不動産の価格の判定は，法律で認められた不動産鑑定士の独占業務であると言うことができます。
一方，不動産仲介会社が行う査定は，不動産の売買において媒介・専任契約を結ぶ際に付随するサービスとして仲介会社が価格を算定・明示をするものであり，無料で行うことが原則と考えられます。
不動産鑑定士が法律等に明記されている例
不動産鑑定士及び不動産鑑定評価書が法律条文に明記されている代表的な法律等を記載します。
・民法（９３２条，１０２９条）
条件付きの債権・権利又は存続期間の不確定な債権・権利は，家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従って弁済・価格決定しなければならいとされています。
・会社法（第３３条１０項第３号，２０７条９項第４号，２８４条９項第４号
不動産が譲渡資産に含まれている場合において，不動産の価格については不動産鑑定士の不動産鑑定評価が必須と明記されています。
・企業会計原則
販売用不動産等の時価算定においては，不動産鑑定士による鑑定評価額を支持するとされています。
